BAINIANHANG · 门店竞争对标
好房甄选 vs 瑞地合盛
2026年1–8月 同区域加盟店竞争分析
两店同属 东北四战区 · 港务区 · 区经范丽 · BP赵苗苗，是赵苗苗名下正面对标的兄弟加盟店。本报告从业绩、商机、过程、房源、质量五个维度拆解两店差异，给出"标杆店如何放大优势、潜力店如何补齐短板"的落地动作。
数据口径：2026年1–8月累计（流量指标）／8月月末快照（人数·库存房·优良房·经纪人） | 来源：百年行年度门店看板（8月更新版）
总业绩（1-8月）
461万
好房甄选 略高 +5.9%
五好经纪人占比（8月）
66.7%
好房甄选 +11pp
一句话结论：两店总业绩几乎打平（461万 vs 435万，差6%），但好房甄选用更少的人（16.8 vs 20.2）做出了更高人均（27.4万 vs 21.5万），且在商机获取、质量结构、来客成交上全面领先——是"小店高效率、二手强、质量优"的标杆店。瑞地合盛则"人多、房多（优良房50套 vs 15套）、但流量转化与质量结构偏弱"，是潜力店。瑞地要追赶的不是规模，而是把房源/库存优势转化为商机与转化，并补齐五好质量结构。
01
两店画像速览
| 维度 | 好房甄选（华润DK8） | 瑞地合盛（甘棠苑南区） | 对比 |
|---|
| 门店编码 | XA_14_1405802 | XA_14_1531755 | — |
| 店东 | 张晓娜 | 武永平 | — |
| 平均在职人数 | 16.8人 | 20.2人 | 瑞地多3.4人 |
| 经纪人总数（8月） | 24人 | 27人 | 瑞地多3人 |
| 总业绩（1-8月） | 460.99万 | 435.17万 | 好房+25.8万 |
业务结构 | 二手强（186万） | 新房强（318万） | 互补 |
画像差异
好房甄选是"精店"：人少、效率高、质量优；瑞地合盛是"资源店"：人多、房多、库存厚，但单位产出与质量转化偏低。两店业务结构互补（二手 vs 新房），互为可借鉴对象。
02
业绩对比
好房甄选瑞地合盛
业绩明细（万元，1-8月累计）
二手 / 新房 / 租赁 结构差异
关键发现
总业绩几乎打平，但
好房甄选人均高 27%（27.4万 vs 21.5万）——瑞地靠多 3.4 人"凑量"。结构上：
好房甄选二手业绩 186万是瑞地（111万）的 1.67 倍（强项）；
瑞地新房 318万反超好房甄选（268万）约 50万（强项）。两店各有一条护城河。
03
商机对比
商机量与人均（1-8月）
二手所有商机量 / IM商机量 / 人均商机
| 商机指标 | 好房甄选 | 瑞地合盛 | 差距 |
|---|
| 二手所有商机量 | 5,507 | 2,528 | 好房 +118% |
| IM商机量 | 4,883 | 2,331 | 好房 +109% |
| 人均商机 | 325.1 | 122.0 | 好房 2.7倍 |
| 响应率 | 85.0% | 82.5% | 好房 +2.5pp |
| 转录入率 | 29.9% | 27.5% | 好房 +2.4pp |
| 转带看率 | 8.5% | 11.0% | 瑞地 +2.5pp |
关键发现
商机端好房甄选全面碾压：商机量是瑞地的 2 倍+、人均商机 2.7 倍、客源新增 3,267 vs 1,402（2.3倍）。瑞地在"获客"上系统性落后。唯一的反向指标是
转带看率 8.5% vs 11.0%——瑞地把有限商机接成带看的动作更好，说明瑞地"接得住、但没那么多商机可接"。
04
过程指标对比
过程动作量（1-8月累计）
新增买卖客源 / 买卖带看 / 新房带看 / 租赁带看
关键发现
好房甄选在
买卖客源（3,267 vs 1,402）、买卖带看（2,311 vs 1,172）上约 2 倍领先；但
瑞地的租赁带看（214 vs 67，3.2倍）与新增买卖客源转化出的买卖客源单量（27 vs 51 略低）中，瑞地在"租赁"动作上明显更重。瑞地新房带看 521 略高于好房甄选 487，与其新房强项一致。
瑞地不缺动作量（尤其租赁），缺的是把动作转成客源与商机的前端获客。
05
房源端对比
房源与客源池（8月快照）
库存房 / 优良房 / 优房 / 库存客
关键发现
瑞地的房源底子远好于房甄选：优良房 50 vs 15（3.3倍）、库存房 97 vs 65、优房 14 vs 4。但瑞地
库存客只有 1,301 vs 好房甄选 2,733（好房 2.1倍）、人均库存客 64 vs 163。结论：
瑞地"有房有库存但没沉淀客户"，好房甄选"房少但客户池大、转得动"。瑞地必须把房源/库存优势经营成客源与商机，而非躺在库存里。
06
来客与经纪人质量对比
质量与转化指标（%）
五好占比(8月) / 客渗透率 / IM7日推微率 / 来客成交占比
| 质量指标 | 好房甄选 | 瑞地合盛 | 差距 |
|---|
| 五好经纪人占比（8月） | 66.7% | 55.6% | 好房 +11.1pp |
| 五好经纪人占比（年） | 65.4% | 45.2% | 好房 +20.2pp |
| 客渗透率 | 53.8% | 42.6% | 好房 +11.2pp |
| IM7日推微率 | 93.0% | 94.4% | 瑞地 +1.4pp |
| 来客成交占比 | 65.3% | 40.7% | 好房 +24.6pp |
| 来客分 | 99.6 | 88.2 | 好房 +11.4 |
最关键的一块
与"正荣 vs 瑞地"完全相反——
这次瑞地是质量弱的一方：五好占比（55.6% vs 66.7%）、客渗透率（42.6% vs 53.8%）、来客成交占比（40.7% vs 65.3%）全面落后 10–25pp。好房甄选的"高质量经纪人 + 高渗透 + 高来客成交"正是瑞地最该补的课。两店推微率都 93%+，基础动作都在线。
07
差距归因与提升方向
潜力店 · 瑞地合盛
- 补获客（最大杠杆）：商机量仅好房甄选的 46%、人均商机 122 vs 325。学好好房甄选的线上IM承接与客源新增打法，目标二手所有商机从 2,528 提升到 4,000+。
- 补质量结构：五好占比 55.6%→66.7%，按 27 人测算需新增约 3 名五好经纪人；客渗透率 42.6%→53.8%，靠五好带教与推微台账拉动。
- 房源优势变现：优良房 50 套却只产出 2,528 商机——打通"优良房→商机→带看"房源经营闭环；租赁带看强（214）但租赁客源单量仅 37，放大租赁成交。
- 来客承接：来客分 88.2 不低但来客成交占比仅 40.7%（好房 65.3%）——强化来客到成交的承接动作与复盘。
标杆店 · 好房甄选
- 保持并放大：二手打法（186万，瑞地 1.67倍）、高五好占比、高客渗透率、高来客成交占比，是瑞地应照搬的模板。
- 放大新房：新房业绩 268万 vs 瑞地 318万是相对弱项，可学瑞地新房带看→成交闭环。
- 提优房占比：优房仅 4 套、占比 26.7%（瑞地 28.0%），房源质量仍可再压实。
- 稳人效：人少效高，扩张时守住人均 27万 的人效底线，避免"增人摊薄"。
08
双店对标 · 给区经/店东的协同动作
两店同属赵苗苗BP、港务区、区经范丽。建议把本次对标做成月度双店例会：好房甄选讲"获客与质量如何做"，瑞地讲"房源如何变现"，互相带教。
① 对标晾晒（每月）
把五好占比、客渗透率、转带看率、来客成交占比四项做成双店榜单，好房甄选带头、瑞地定追赶目标（五好占比 +10pp、客渗透 +10pp、来客成交占比 +20pp）。
② 标杆带教
让好房甄选的二手/获客 SOP 与五好经纪人，对瑞地做 1 对 1 师徒带教；瑞地的房源经营（优良房 50 套）与租赁打法反向分享给好房甄选。
③ 资源分配挂钩
新房/二手客源与商机分配向转化高、五好占比高的店与经纪人倾斜，形成"质量越高、资源越多"的正循环。
④ 共背一个北极星
港务区两店合并看"人均效能"，而非单纯看总业绩——避免瑞地用增人凑量、好房甄选守住人效，整体提升区域单产。